En la autopromoción, desde un punto de vista legal no existen diferencias entre el promotor que ejerce sus funciones con el fin de enajenar lo construido, y el que construye, al menos inicialmente, para su propia utilidad y disfrute.

La doctrina mayoritaria entiende que el “para sí” empleado en la definición contenida en el artículo 9 de la LOE, está haciendo referencia a la autopromoción y al autopromotor.

Se considera autopromotor la persona que, no siendo profesional, programa y contrata con los profesionales necesarios con el fin de construir una edificación destinada a su propio uso y disfrute, asumiendo los riesgos derivados del desarrollo de la edificación en su propio suelo. El tratamiento legal del promotor y del autopromotor es el mismo. Le son plenamente aplicables al autopromotor todas las disposiciones relativas al promotor y, en concreto, las referidas al régimen de responsabilidad y garantías.

El autopromotor está obligado a prestar las garantías del artículo 19 de la LOE:

• Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante 1 año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
  • Tomador del seguro: constructor de las obras. Cabe su sustitución por la retención por el promotor de un 5% del importe de la ejecución material de la obra
  • El importe mínimo del capital asegurado  es el 5% del coste final de la ejecución material de la obra, incluido los honorarios profesionales.
  • Seguro de daños  materiales o seguro de caución, para garantizar, durante 3 años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  • • Obligatoriedad de contratar el seguro el promotor de las obras
    • El importe mínimo del capital asegurado  por este concepto es el 30% del coste final de la ejecución material de la obra, incluido los honorarios profesionales.
    • Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante 10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
      •  El responsable de la contratación de este seguro es el promotor.
      • El importe mínimo del capital asegurado es el 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales

La cobertura de este seguro integra únicamente los daños materiales en el edificio, según el concepto dado por la LOE, dentro del plazo de garantía decenal y que tengan origen en un vicio constructivo estructural. Quedan excluidos de cobertura los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras éstas no hayan sido subsanadas y ello quede reflejado en una nueva acta de recepción. Por tanto sí tiene cobertura el seguro por defectos ruinógenos cuando haya recepción tácita, dado que en tal caso no hay reserva alguna. Las reservas recogidas en la póliza no tienen validez a efectos de denegación de coberturas, pues la ley  exige su constancia en el acta de recepción. Como excepción, esta garantía no es exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión “inter vivos” dentro de un plazo de 10 años, el autopromotor, salvo pacto en contrario, queda obligado a la contratación de esta garantía por el tiempo que reste para completar el citado plazo. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión “inter vivos” sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, sea expresamente exonerado por el adquiriente de la constitución de la misma. El artículo 20 de la LOE dice que el control sobre la constitución de las garantías se efectúa, no el momento de la enajenación, sino en el momento de la escritura e inscripción de la declaración de obra nueva. Uno de los problemas prácticos que podrían plantearse de no constituirse las garantías referidas en el momento de declarar  la obra nueva, postergando dicha constitución al momento de la enajenación de la edificación, sería que si para adquirir el inmueble el comprador (o la entidad que lo financia), solicitase un crédito hipotecario, la entidad financiera solicitaría evidencia documental de la finalización de la obra para cuya declaración es necesaria la acreditación de que se ha suscrito el correspondiente seguro decenal. Dado que para que una entidad aseguradora emita un seguro de responsabilidad decenal sobre una construcción, ésta debería haber estado sujeta a un control de calidad determinado desde su inicio (OCT), será imposible que en la práctica se declare la obra nueva y la finalización de la obra y, por tanto, será imposible obtener el crédito.