El Colegio de Registradores ha editado una guía donde aparecen los trámites necesarios para comprar una vivienda con garantías.

 

Examen físico de la vivienda:

Cuando decidimos que vivienda queremos hay que visitarla y compararla con otras viviendas de la zona, así como reconocer la zona en diferentes horas del día y la noche. Con esto evitamos sorpresas inesperadas, zona muy tranquila de noche pero con un excesivo ruido de noche.

En caso de viviendas en folleto, la empresa deberá facilitar todos los datos de la propiedad del inmuebles:

• nombre y razón social del vendedor,
• licencia de obra,
• datos de inscripción del inmueble y su situación registral
• planos de situación y de la vivienda, memoria de calidades
• certificados de eficiencia energética,
• y el precio total de la vivienda y forma de pago.

Examen jurídico de la vivienda:

Una vez visitada la vivienda hay que examinarla jurídicamente:

• quién es el propietario,
• si tiene cargas,
• si hay inquilinos o no,
• posibilidad de que sea de protección oficial,
• comprobar que esté al día en el pago de impuestos,
• si existe algún derecho de tanteo…

Esta información se puede obtener del Registro de la Propiedad mediante:

• Una nota simple informativa: que incluirá la descripción de la vivienda, su situación, superficie y anejos, cuota de participación en la propiedad horizontal, régimen administrativo que pudiera afectarle… También datos de hipotecas sobre la vivienda, posibles litigios sobre la propiedad y, en general, cualquier circunstancia que afecte a la propiedad de la vivienda. La nota solo tiene valor informativo: no podrá ser usada en caso de juicio para justificar datos.
• Certificación de dominio y cargas: contenido más completo que la nota simple. Al ser un documento público, firmado por el registrador, la certificación permitirá acreditar en juicio, y frente a terceros alguna circunstancia de la casa.
• Informe del registrador sobre la situación registral de la finca.

También es aconsejable pedir la documentación complementaria:

• Copia de la escritura
• Recibo del último IBI
• Certificación del presidente de la comunidad de propietarios diciendo que la casa está al corriente de todos los pagos
• Documento público de que no hay contratos de alquiler sobre la casa.

Hay que destacar que el registrador puede facilitar asesoramiento verbal de forma gratuita.

Firma del contrato

Algunas claves a tener en cuenta son:

• Que el contrato puede firmarse como documento privado, solo firmado entre comprador y vendedor. Pero una vez firmado, cualquiera de las dos partes podrán exigir la elevación a documento público.
• Si hay hipoteca, en cualquier caso habrá que hacerlo público.
• La escritura pública da autenticidad al contenido del documento
• La escritura equivale a la entrega de la vivienda. La elección de notario corresponde a quien vaya a pagar ese coste.
• Tanto en documento público como privado, el vendedor queda obligado por los vicios o defectos ocultos de la vivienda. Es decir, el comprador podrá optar entre desistir del contrato (y recibir los gastos que pagó), o rebajar una cantidad proporcional del precio, según indiquen los peritos.